مالیات اجاره املاک 1405؛ جدول، نحوه محاسبه، معافیت

مالیات اجاره املاک، یکی از موضوعاتی است که بسیاری از مالکان هنگام اجاره دادن ملک با آن روبه‌رو می‌شوند. آیا درآمد حاصل از اجاره هر ملکی مشمول مالیات می‌شود؟ مبلغ این مالیات چگونه تعیین می‌شود و چه راه‌هایی برای استفاده از معافیت‌های قانونی وجود دارد؟ در این مقاله از آکادمی مجتبی خسروی، با نحوۀ ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک، معافیت‌ها و جرایم مالیاتی آن آشنا می‌شویم.

نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک

مالیات اجاره املاک یکی از انواع مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک است و به درآمدی تعلق می‌گیرد که مالک از اجاره دادن ملک به دست می‌آورد. برای محاسبه این مالیات، ابتدا درآمد حاصل از اجاره طبق مقررات قانونی تعیین و پس از اعمال کسورات و معافیت‌های مربوط، مالیات متعلقه بر اساس نرخ‌های قانونی و با توجه به شخصیت حقیقی یا حقوقی مالک محاسبه می‌شود. اگر این مراحل را به‌ترتیب پیش ببرید، محاسبه مالیات اجاره ملک پیچیده نخواهد بود.

• قرارداد اجاره‌ وجود نداشته باشد یا از ارائه قرارداد خودداری شود.
• مبلغ اجاره درج‌ شده در قرارداد کمتر از ۸۰ درصد ارزش اجاری تعیین‌ شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد.
• واحدهای مسکونی که مشمول ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم هستند.

محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقیقی

اگر مالک یک ملک هستید و آن را به نام شخص حقیقی اجاره داده‌اید، مالیات اجاره شما بر اساس درآمد حاصل از اجاره محاسبه می‌شود. در این روش، ابتدا از کل مبلغ اجاره، معافیت‌ها و کسورات قانونی در نظر گرفته می‌شود و سپس درآمد مشمول مالیات اجاره به دست می‌آید.

در ادامه، این درآمد بر اساس نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات می‌شود. به همین دلیل، هرچه درآمد مشمول مالیات اجاره بیشتر باشد، نرخ مالیات اجاره املاک هم به‌صورت پلکانی افزایش پیدا می‌کند. بنابراین، برای محاسبه دقیق مالیات اجاره اشخاص حقیقی باید هم معافیت‌های قانونی و هم نرخ‌های مالیاتی را در نظر بگیرید.

جدول مالیات اجاره املاک 1405 عبارت است از:

محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی

در مورد شرکت‌ها و سایر اشخاص حقوقی، نحوۀ محاسبه کمی متفاوت است. درآمد حاصل از اجاره ملک پس از کسر هزینه‌های قابل قبول و معافیت‌های قانونی، به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود.

برخلاف اشخاص حقیقی که مالیات آن‌ها به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود، مالیات اجاره اشخاص حقوقی با نرخ مالیات اجاره املاک ثابت ۲۵ درصد و مطابق ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود. همچنین اشخاص حقوقی موظف‌اند درآمد اجاره را در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام کرده و مالیات مربوط را در مهلت مقرر پرداخت کنند.

مراحل ثبت و ارسال اظهارنامه مالیات اجاره

ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک شاید در نگاه اول کمی پیچیده به نظر برسد، اما اگر مراحل را به ترتیب انجام دهید، فرآیند آن ساده‌تر خواهد بود. در سال ۱۴۰۵، ثبت و ارسال اظهارنامه اجاره املاک مانند سایر اظهارنامه‌های مالیاتی از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی به نشانی tax.gov.ir انجام می‌شود.

در ادامه، مراحل ثبت اظهارنامه مالیات اجاره املاک را قدم‌به‌قدم بررسی می‌کنیم تا بتوانید با آگاهی بیشتری این فرآیند را انجام دهید.

۱. ورود به سامانه اظهارنامه مالیات اجاره املاک

در اولین مرحله باید وارد درگاه ملی خدمات مالیاتی شوید و با استفاده از نام کاربری و رمز عبور خود وارد حساب کاربری شوید. اگر قبلاً در این سامانه ثبت‌نام نکرده‌اید، ابتدا باید مراحل ثبت‌نام در سامانه را انجام دهید و اطلاعات ورود خود را دریافت کنید. پس از ورود به داشبورد مالیاتی، برای دسترسی به اظهارنامه اجاره املاک می‌توانید از دو مسیر اقدام کنید:

• انتخاب گزینه «دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری»
• ورود به بخش «اظهارنامه‌ها و منابع مالیاتی»، انتخاب گزینه «مستغلات استیجاری» و سپس کلیک روی «ورود به اظهارنامه مستغلات استیجاری»

بعد از ورود به بخش مربوطه، گزینه «ثبت اظهارنامه جدید» را انتخاب کرده و سال عملکرد ۱۴۰۴ را وارد کنید.

۲. تکمیل مشخصات هویتی موجر

در این مرحله باید اطلاعات مربوط به مالک ملک را وارد کنید. اطلاعات مورد نیاز شامل موارد زیر است:

• مشخصات هویتی موجر
• اطلاعات محل اقامت
• مدت زمان واگذاری ملک به مستأجر

دقت در وارد کردن این اطلاعات اهمیت زیادی دارد؛ زیرا اطلاعات اشتباه ممکن است باعث ایجاد مشکل در محاسبات مالیاتی شود.

۳. تکمیل اطلاعات مربوط به درآمدها و معافیت‌ها

در این بخش، سامانه پرسش‌هایی درباره وضعیت درآمد اجاره و شرایط مالیاتی شما نمایش می‌دهد. پاسخ‌هایی که ثبت می‌کنید، مشخص می‌کند چه بخش‌هایی از اظهارنامه برای شما فعال شود. با توجه به اطلاعات وارد شده، ممکن است بخش‌هایی مانند موارد زیر برای تکمیل نمایش داده شوند:

• اطلاعات درآمدها
• هزینه‌ها
• کمک‌های پرداختی
• معافیت‌های مالیاتی

در صورتی که اطلاعاتی در این بخش‌ها دارید، لازم است آن‌ها را به‌درستی ثبت کنید.

۴. ثبت مشخصات املاک اجاره‌ای

در این مرحله باید املاکی را که در سال عملکرد از آن‌ها درآمد اجاره داشته‌اید، در سامانه ثبت کنید. برای اضافه کردن ملک جدید، گزینه «افزودن» را انتخاب کرده و اطلاعات مربوط به ملک را وارد کنید. این اطلاعات شامل موارد زیر است:

• مشخصات پایه ملک
• مختصات جغرافیایی ملک
• نوع کاربری ملک

افزودن ملک از سوابق مودی

اگر اطلاعات ملک شما قبلاً در سامانه ثبت شده باشد، می‌توانید از گزینه «افزودن ملک از سوابق مودی» استفاده کنید. این کار باعث می‌شود، اطلاعات ملک سریع‌تر و دقیق‌تر وارد اظهارنامه شود.

ثبت معافیت متراژ املاک مسکونی

برای برخی املاک مسکونی، بخشی از زیربنای ملک طبق قانون از مالیات اجاره معاف است. میزان معافیت مالیاتی اجاره ملک به محل قرارگیری ملک بستگی دارد:

• در شهر تهران: تا ۱۵۰ متر مربع
• در سایر نقاط کشور: تا ۲۰۰ متر مربع

برای استفاده معافیت مالیات بر اجاره املاک ، باید متراژ مربوطه را در قسمت «متراژ معاف» ثبت کنید.

ثبت اطلاعات قرارداد اجاره

پس از ثبت مشخصات ملک، باید اطلاعات قرارداد اجاره را وارد کنید. برای این کار از بخش «عملیات» گزینه «قراردادها» را انتخاب کرده و اطلاعات زیر را ثبت کنید:

• مشخصات مستأجر
• مبلغ اجاره ماهانه
• مبلغ ودیعه (رهن)
• تاریخ شروع قرارداد
• تاریخ پایان قرارداد

توجه داشته باشید که تاریخ‌های قرارداد باید دقیقاً مطابق اجاره‌نامه وارد شوند. سامانه به‌صورت خودکار فقط مدت زمانی را که در سال عملکرد قرار دارد، در محاسبات مالیاتی لحاظ می‌کند.

۵. محاسبه مالیات اجاره ملک

بعد از تکمیل اطلاعات موجر، ملک، مستأجر و قرارداد، با انتخاب گزینه «محاسبه»، سامانه میزان درآمد مشمول مالیات و مالیات قابل پرداخت را مشخص می‌کند. در این مرحله، بخش زیادی از محاسبات به‌صورت خودکار انجام می‌شود و فقط برخی اطلاعات در صورت نیاز باید توسط شما تکمیل شود.

۶. ثبت مشخصات تهیه‌ کننده اظهارنامه

در این بخش باید مشخص کنید اظهارنامه توسط چه شخصی تنظیم شده است:

• خود مودی (مالک)
• نماینده قانونی یا وکیل

ثبت صحیح این اطلاعات باعث می‌شود تا وضعیت تنظیم اظهارنامه به‌درستی در سامانه ثبت شود.

۷. ثبت نهایی اظهارنامه مالیات اجاره

پس از بررسی تمام اطلاعات وارد شده، در صورت اطمینان از صحت موارد ثبت‌ شده می‌توانید اظهارنامه را نهایی کنید. پس از ثبت موفق، سامانه یک کد رهگیری در اختیار شما قرار می‌دهد. بهتر است این کد را تا پایان فرآیند پرداخت مالیات نزد خود نگه دارید.

۸. پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک

پس از ثبت نهایی اظهارنامه، امکان صدور قبض مالیاتی و پرداخت آن فراهم می‌شود. برای مشاهده و دریافت قبض می‌توانید از بخش «لیست قبوض» در سامانه استفاده کنید. روش‌های پرداخت مالیات اجاره شامل موارد زیر است:

• پرداخت اینترنتی از طریق درگاه پرداخت مالیاتی
• پرداخت از طریق دستگاه‌های کارتخوان موجود در ادارات مالیاتی
• پرداخت از طریق بانک‌ها با استفاده از شناسه واریز ۳۰ رقمی (ساتنا یا پایا)
• پرداخت از طریق خودپردازهای بانک ملی در بخش پرداخت قبوض و سایر پرداخت‌ها

با انجام درست این مراحل، می‌توانید اظهارنامه مالیات اجاره املاک خود را بدون دردسر ثبت کنید و از ایجاد مشکلات یا جرایم مالیاتی احتمالی جلوگیری کنید.

مالیات بر اجاره بر عهده کیست؟

یکی از سوالات رایج مالکان و مستأجران این است که پرداخت مالیات اجاره مستغلات بر عهده چه کسی است؟ پاسخ این سوال به نوع مستأجر بستگی دارد. در قانون مالیات اجاره املاک، برای زمانی که مستأجر شخص حقیقی است با زمانی که ملک به شخص حقوقی اجاره داده می‌شود، تکالیف متفاوتی در نظر گرفته شده است.

اگر مستأجر شخص حقیقی باشد

در صورتی که ملک به یک فرد (شخص حقیقی) اجاره داده شده باشد مسئول پرداخت مالیات اجاره، مالک یا موجر است. در این شرایط، مالک باید درآمد حاصل از اجاره را در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام کند که سازمان امور مالیاتی، مالیات مربوط را محاسبه و مطالبه کند.

بنابراین، مستأجر حقیقی وظیفه‌ای برای کسر یا پرداخت مالیات اجاره ندارد و تمام مسئولیت انجام تکالیف مالیاتی بر عهده مالک ملک خواهد بود.

اگر مستأجر شخص حقوقی باشد

در صورتی‌که ملک به یک شرکت، مؤسسه یا هر شخص حقوقی دیگری اجاره داده شود، موضوع کمی متفاوت است. طبق تبصره ۹ ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، مستأجر حقوقی موظف است هنگام پرداخت اجاره، مالیات متعلق را از مبلغ اجاره کسر کند و حداکثر تا پایان ماه بعد به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند. سپس رسید پرداخت را در اختیار موجر قرار دهد. به این نوع مالیات، مالیات تکلیفی اجاره گفته می‌شود.

بنابراین اگر قرارداد اجاره شما با یک شرکت منعقد شده است، بهتر است از همان ابتدای قرارداد درباره نحوۀ کسر و پرداخت مالیات با مستأجر هماهنگ باشید که در آینده اختلاف یا مطالبه مالیاتی برای شما ایجاد نشود.

معافیت مالیات اجاره املاک

همه مالکان ملک اجاره‌ای لزوماً مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره نیستند. سازمان امور مالیاتی برای حمایت از برخی افراد و شرایط خاص، معافیت‌هایی را در قانون مالیات‌های مستقیم پیش‌بینی کرده است. بنابراین، اگر شرایط ملک یا وضعیت مالک با موارد زیر مطابقت داشته باشد، ممکن است نیازی به پرداخت مالیات اجاره نداشته باشید. معافیت مالیاتی اجاره ملک بر اساس ماده‌های ۵۳، ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات های مستقیم عبارت است از:

• ملک مورد استفاده اعضای خانواده مالک
  اگر ملکی در اختیار پدر، مادر، همسر، فرزندان، اجداد یا سایر افراد تحت تکفل مالک باشد و برای سکونت آن‌ها استفاده شود، درآمدی از بابت اجاره برای مالک در نظر گرفته نمی‌شود و مشمول مالیات اجاره نخواهد بود.
• خانه‌های سازمانی
  املاکی که به‌صورت رایگان در اختیار اشخاص حقوقی مانند شرکت‌ها یا سازمان‌ها قرار می‌گیرند، در شرایط تعیین‌ شده قانون از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.
• املاک مورد استفاده رایگان توسط نهادهای دولتی
  اگر ملکی بدون دریافت اجاره در اختیار وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی، شهرداری‌ها یا دهیاری‌ها قرار گرفته باشد، مالک مشمول مالیات بر درآمد اجاره آن ملک نمی‌شود.
• معافیت در فروش ملک با شرط ادامه سکونت
  در صورتی که فرد ملکی را بفروشد اما طبق قرارداد اجازه داشته باشد تا حداکثر ۶ ماه پس از فروش همچنان در آن ملک سکونت کند، این مدت از نظر مالیاتی به عنوان درآمد اجاره برای مالک در نظر گرفته نمی‌شود.
• واحدهای مسکونی در مجتمع‌های دارای شرایط خاص
  مالکان مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه واحد استیجاری دارند و ساخت‌وساز آن‌ها مطابق الگوی مصرف مسکن انجام شده باشد، می‌توانند از معافیت مالیاتی مربوط به این شرایط استفاده کنند.
• معافیت بر اساس متراژ مفید ملک
  واحدهای مسکونی که زیربنای مفید آن‌ها کمتر از حد تعیین‌ شده قانون باشد، از مالیات اجاره معاف هستند. این میزان برای تهران کمتر از ۱۵۰ مترمربع و برای سایر نقاط کشور کمتر از ۲۰۰ مترمربع در نظر گرفته شده است.
• املاک واگذار شده به خانوارهای تحت پوشش حمایتی
  اگر ملکی به خانوارهای تحت پوشش نهادهایی مانند کمیته امداد امام خمینی (ره) یا سازمان بهزیستی واگذار شود، درآمد حاصل از آن در شرایط مشخص می‌تواند از معافیت مالیاتی برخوردار باشد.
• افرادی که تنها درآمدشان اجاره ملک است
  طبق ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص حقیقی که هیچ درآمد دیگری به جز درآمد حاصل از اجاره ملک ندارند، می‌توانند از معافیت مالیاتی مربوط به این ماده استفاده کنند.

در نتیجه، قبل از اینکه مالیات اجاره ملک خود را محاسبه کنید، بهتر است ابتدا بررسی کنید که آیا شرایط استفاده از یکی از این معافیت‌ها را دارید یا خیر. آگاهی از قوانین مالیاتی می‌تواند از پرداخت هزینه‌های اضافی جلوگیری کند و باعث شود تکالیف مالیاتی خود را دقیق‌تر انجام دهید.

تفاوت مالیات اجاره املاک با مالیات خانه های خالی

مالیات اجاره املاک مربوط به زمانی است که مالک، ملک خود را در اختیار مستأجر قرار داده و از این طریق درآمد کسب می‌کند. در این حالت مبنای محاسبه مالیات، درآمد حاصل از اجاره است و مالک باید مطابق قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره املاک، تکالیف خود را انجام دهد.

اما مالیات خانه‌های خالی زمانی مطرح می‌شود که یک واحد مسکونی طبق اطلاعات ثبت‌ شده در سامانه املاک و اسکان، شرایط یک ملک خالی را داشته باشد. در این حالت، موضوع اصلی کسب درآمد از اجاره نیست، بلکه خالی ماندن ملک برای مدت مشخص و شرایط قانونی مربوط به آن است.

تفاوت این دو مالیات را می‌توان در جدول زیر مشاهده کرد:

بنابراین، اگر ملکی اجاره داده شده باشد، موضوع اصلی مالیات اجاره ملک است؛ اما اگر ملک بدون استفاده باقی بماند و شرایط قانونی خانه خالی را داشته باشد، ممکن است مالیات دیگری برای آن تعیین شود.

پرداخت مالیات تکلیفی اجاره

مهلت اظهارنامه مالیات اجاره، بسته به شخصیت حقوقی یا حقیقی مستأجر، تابع مقررات متفاوتی به شرح زیر است:

۱. مهلت پرداخت مالیات اجاره زمانی که مستأجر شخص حقیقی است

در صورتی که مستأجر یک شخص حقیقی باشد، کسر و پرداخت مالیات اجاره بر عهده مستأجر نیست و مالک باید درآمد اجاره ملک را در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام کند.

بر اساس ماده ۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم، مودیان مالیات بر درآمد املاک اجاری باید اظهارنامه خود را در مورد درآمد اجاره تا آخر تیرماه سال بعد تسلیم و مالیات اجاره ملک متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند. پس اگر مستأجر شما یک فرد عادی است، تصور اینکه «مستأجر باید مالیات اجاره را ماهانه پرداخت کند» درست نیست. در این حالت، تکلیف اصلی مالیاتی با موجر است.

2. مهلت پرداخت مالیات اجاره زمانی که مستأجر شخص حقوقی است

اگر مستأجر شرکت، مؤسسه یا سایر اشخاص حقوقی باشد، موضوع متفاوت است. در این حالت، مستأجر مکلف است مالیات متعلق را از مال‌الاجاره کسر و طبق مقررات به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند. مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳، مهلت پرداخت این مالیات تا پایان ماه بعد است.

برای مثال، مالیات تکلیفی اجاره مربوط به مال‌الاجاره پرداخت‌شده در آذرماه باید در مهلت قانونی مربوط تا پایان دی ماه پرداخت شود.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 

در صورتی‌که تکالیف مربوط به مالیات بر اجاره ملک به موقع انجام نشود، می‌تواند برای موجر یا مستأجر، جرائم مالیاتی غیرقابل بخشودگی به همراه داشته باشد. در ادامه، این جرائم را مرور می‌کنیم: 

جرایم مالیاتی (موجر)

طبق ماده ۱۹۲ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر مالک ملک در زمان مقرر اظهارنامه مالیات اجاره را تسلیم نکند، مشمول جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق خواهد شد. این جریمه قابل بخشش نیست؛ بنابراین بهتر است مالکان، مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک را جدی بگیرند.

جرایم مالیاتی (مستأجر)

در صورتی که مستأجر یک شخص حقوقی باشد و وظیفه کسر یا پرداخت مالیات تکلیفی اجاره را انجام ندهد، طبق ماده ۱۹۹ قانون مالیات‌های مستقیم با جرایم زیر مواجه خواهد شد:

• جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مالیات پرداخت‌ نشده در موعد مقرر
• جریمه‌ای معادل ۲.۵ درصد مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر در پرداخت

دانش مالیاتی؛ مهارت مدیریت مالیات املاک اجاره‌ای

بسیاری از چالش‌های مالیاتی، به دلیل پیچیدگی قوانین نیست؛ بلکه به دلیل نداشتن دانش کافی برای اجرای درست آن‌ها ایجاد می‌شود. موضوعاتی مثل مالیات اجاره ملک مسکونی یا تجاری، تنظیم اظهارنامه مالیات اجاره املاک، تشخیص درآمد مشمول مالیات و استفاده از معافیت‌ مالیاتی اجاره ملک، تنها بخشی از مواردی هستند که یک حسابدار حرفه‌ای باید به آن‌ها مسلط باشد. شناخت دقیق قوانین مالیاتی به شما کمک می‌کند تصمیم‌های مالی درست‌تری بگیرید و از اشتباهاتی که ممکن است هزینه‌های اضافی ایجاد کند، جلوگیری کنید.

در دوره آموزش حسابداری مالیاتی آکادمی مجتبی خسروی، این مفاهیم از حالت صرفاً تئوری خارج می‌شوند و با تمرکز بر موقعیت‌های واقعی بازار کار آموزش داده می‌شوند. در این دوره، یاد می‌گیرید چگونه قوانین مالیاتی را در شرایط واقعی تحلیل کنید و محاسبات مالیاتی را با دقت بیشتری انجام دهید.

جمع‌بندی

مالیات بر اجاره ملک، یکی از مهم‌ترین انواع مالیات های مستقیم است که بر درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی، تجاری و اداری اعمال می‌شود. این مالیات طبق‌ ۷۵% اجاره‌بهای سالیانه و با نرخ‌های پلکانی برای اشخاص حقیقی و نرخ ثابت ۲۵% برای اشخاص حقوقی محاسبه می‌شود. به نظر شما نرخ ۲۵ درصد کسر بابت هزینه و استهلاک، منطبق با واقعیت‌های بازار است؟ نظرات خود را در کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

سوالات متداول