مالیات خانه های خالی 1405؛ مشمولان + نحوه محاسبه

آیا تاکنون پیامکی از سازمان امور مالیاتی دریافت کرده‌اید که شما را به پرداخت مالیات خانه های خالی دعوت کند؟ امروزه یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری، خرید ملک یا اجاره آن است. اما خالی گذاشتن واحدها توسط مالکان، باعث افزایش قیمت ملک و اجاره می‌شود. به همین دلیل قانون‌گذار، مالیات خانه‌ های خالی را برای کنترل بازار و تشویق مالکان به اجاره دادن خانه خود ایجاد کرده است. در این مقاله از آکادمی مجتبی خسروی، با نحوهٔ محاسبه مالیات بر خانه های خالی آشنا می‌شویم.

آخرین تغییرات مالیات خانه های خالی در سال 1405

مالیات خانه‌های خالی، مطابق ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، نوعی مالیات تنبیهی با هدف جلوگیری از خالی ماندن طولانی مدت املاک مسکونی طراحی شده است و مالکان را تشویق می‌کند تا خانه‌های خالی خود را اجاره دهند یا بفروشند. 

در سال ۱۴۰۵، مبنای محاسبه این مالیات تغییری نکرده و همچنان بر اساس مالیات بر درآمد اجاره همان ملک و ضرایب تعیین‌شده در جدول مالیات خانه های خالی 1405 به شرح زیر انجام می‌شود. هرچه مدت خالی ماندن ملک بیشتر باشد، مبلغ مالیات هم افزایش پیدا می‌کند:

خانه‌های خالی در چه صورت مشمول پرداخت مالیات می‌شوند؟

یکی از پرتکرارترین سؤال‌ها درباره مالیات خانه های خالی این است که آیا همه واحدهای بدون سکنه مشمول مالیات هستند؟ بر خلاف تصور بسیاری از مالکان، این مالیات زمانی اعمال می‌شود که ملک مشمول، شرایط مشخص‌ شده در قانون مالیات بر درآمد املاک را داشته باشد. بنابراین، قبل از هر اقدامی بهتر است با شرایط مالیات خانه های خالی آشنا باشید:

خالی بودن بیش از ۱۲۰ روز در سال

اگر یک واحد مسکونی بیش از  ۴ ماه  یا ۱۲۰ روز (متوالی یا غیر متوالی) در طول سال خالی بماند و به عنوان اقامتگاه اصلی یا فرعی در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده باشد، در گروه خانه های خالی مشمول مالیات قرار می‌گیرد.

قرار داشتن ملک در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت

قانون مالیات خانه های خالی برای واحدهای مسکونی واقع در شهرهایی اجرا می‌شود که بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند. بنابراین بسیاری از واحدهای مسکونی واقع در شهرهای کوچک و روستاها در صورت رعایت سایر شرایط قانونی، از این نظر مشمول این قانون نیستند.

پایان مهلت قانونی برای واحدهای نوساز

اگر یک واحد نوساز پس از پایان مهلت قانونی همچنان بدون سکنه باقی بماند، از زمان پایان این مهلت مشمول مالیات خانه های خالی می‌شود. این مهلت برای بیشتر واحدهای نوساز ۱۲ ماه و برای پروژه‌های انبوه‌سازی ۱۸ ماه در نظر گرفته شده است. 

ثبت نکردن اطلاعات در سامانه املاک و اسکان

یکی از مهم‌ترین دلایل شناسایی خانه های خالی، ناقص بودن یا ثبت نشدن اطلاعات ملک در سامانه مالیات خانه های خالی به نشانی amlak.mrud.ir است. اگر وضعیت سکونت، اجاره یا فروش ملک در این سامانه مشخص نشده باشد، سامانه آن را به عنوان واحد مسکونی خالی شناسایی می‌کند.

مالیات خانه خالی چگونه محاسبه می شود؟

در صورتی‌که برای شما هم این سؤال پیش آمده که مالیات خانه خالی چگونه محاسبه می‌شود، باید بدانید مبنای محاسبه، ارزش اجاره‌ای ملک است؛ نه ارزش خرید یا قیمت روز آن. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، ضرایب مشخص شده روی مالیات متعلقه اعمال می‌شود. هرچه مدت خالی ماندن ملک بیشتر باشد، مبلغ مالیات هم افزایش پیدا می‌کند. به بیان ساده‌تر، نحوۀ محاسبه مالیات خانه های خالی در چهار مرحله انجام می‌شود:

۱. تعیین ارزش اجاره‌ای ملک

برای محاسبه مالیات خانه خالی، ابتدا باید ارزش اجاره‌ای ملک مشخص شود. این مبلغ معمولاً بر اساس میانگین اجاره‌بهای املاک مشابه در همان منطقه یا ارزیابی سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود. برای مثال، اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در یک شهر بزرگ حدود ۵ میلیون تومان باشد، همین مبلغ مبنای محاسبه مالیات خانه خالی قرار می‌گیرد. بنابراین، هرچه ارزش اجاره‌ای ملک بیشتر باشد، مالیات آن نیز افزایش پیدا می‌کند. 

۲. کسر استهلاک و هزینه‌های قانونی

در مرحله بعد، ۲۵ درصد از ارزش اجاره‌ای ملک بابت هزینه‌های استهلاک، نگهداری و سایر هزینه‌های جاری طبق ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم کسر می‌شود. یعنی همه مبلغ اجاره به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته نمی‌شود و بخشی از آن برای پوشش این هزینه‌ها کنار گذاشته می‌شود.

برای مثال، اگر ارزش اجاره ماهانه یک ملک ۵ میلیون تومان باشد، ابتدا ۲۵ درصد آن محاسبه می‌شود:

۱,۲۵۰,۰۰۰ تومان = ۲۵٪ × ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان

پس از کسر این مبلغ، ارزش اجاره‌ای باقی‌مانده که مبنای ادامه محاسبه مالیات قرار می‌گیرد، برابر است با:

۳,۷۵۰,۰۰۰ تومان = ۵,۰۰۰,۰۰۰ – ۱,۲۵۰,۰۰۰

به این ترتیب، هزینه‌های قانونی از مبلغ اجاره کسر شده و سپس مبلغ باقی‌مانده برای محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود.

۳. اعمال ضرایب مالیاتی برای هر سال خالی بودن ملک

بعد از مشخص شدن ارزش اجاره‌ای ملک، نوبت به اعمال ضریب مالیات خانه خالی می‌رسد. قانون‌گذار برای اینکه مالکان را به استفاده بهتر از املاک و عرضه آن‌ها در بازار اجاره تشویق کند، برای هر سال خالی ماندن ملک، ضریب متفاوتی در نظر گرفته است. هرچه مدت خالی بودن ملک بیشتر شود، ضریب مالیاتی نیز افزایش پیدا می‌کند. این ضرایب به شکل زیر محاسبه می‌شوند:

• سال اول: مالیات برابر با ۶ برابر ارزش اجاره ماهانه محاسبه‌ شده است.
• سال دوم: مالیات برابر با ۱۲ برابر ارزش اجاره ماهانه محاسبه‌ شده خواهد بود.
• سال سوم و سال‌های بعد: مالیات برابر با ۱۸ برابر ارزش اجاره ماهانه محاسبه می‌شود.

بنابراین، مدت زمانی که یک ملک بدون استفاده باقی می‌ماند، تأثیر مستقیمی بر میزان مالیات آن دارد و هرچه این مدت طولانی‌تر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

۴. محاسبه مبلغ نهایی مالیات

در آخرین مرحله، مبلغ مالیاتی که برای یک ماه به دست آمده است، در ۱۲ ماه سال ضرب می‌شود که میزان مالیات سالانه مشخص شود. به زبان ساده، ابتدا ارزش اجاره‌ای ملک تعیین می‌شود، سپس هزینه‌های قانونی از آن کسر شده و با توجه به تعداد سال‌های خالی بودن ملک، ضریب مربوطه اعمال می‌شود. در نهایت با ضرب مبلغ ماهانه در ۱۲، مالیات سالانه خانه خالی به دست می‌آید.

خانه های خالی معاف از مالیات

خوشبختانه همه واحدهای مسکونی خالی مشمول مالیات نمی‌شوند. قانون برای برخی املاک، با توجه به نوع استفاده یا شرایط مالک، معافیت مالیات خانه های خالی را در نظر گرفته است. بنابراین، اگر ملک شما در یکی از گروه‌های زیر قرار بگیرد و اطلاعات آن به‌درستی در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد، مالیاتی به آن تعلق نخواهد گرفت:

• اقامتگاه اصلی خانوار که در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نام کرده باشند.
• هر خانواده علاوه بر اقامتگاه اصلی می‌تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کند. در این صورت واحد فرعی نیز معاف از مالیات بر خانه‌­های خالی است.
• واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور به شرط ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان، معاف از مالیات بر خانه­‌های خالی هستند.
• در صورتی که واحد مسکونی طبق استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه موقوفه باشد و امکان اجاره آن­ حسب وقف‌نامه وجود نداشته باشد، معاف از مالیات بر خانه­‌های خالی خواهد بود.
• منزل مسکونی مربوط به دانشجویان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماری‌های خاص که در شهری به جز شهر اقامتگاه اصلی و فرعی خود واقع شده، با ارائه مدارک و مستندات معاف از مالیات است.

آموزش ثبت خانه در سامانه املاک و اسکان

برای ثبت اطلاعات ملک و خوداظهاری خانه‌های خالی، باید به سامانه ملی املاک و اسکان مراجعه کنید. هدف از راه‌اندازی این سامانه، جمع‌آوری اطلاعات دقیق محل سکونت خانوارها و شناسایی املاک خالی بر اساس اطلاعات ثبت‌ شده است.

هر فرد می‌تواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی برای خود ثبت کند. اطلاعات املاک و وضعیت سکونت افراد در این سامانه مبنای بررسی‌های مربوط به مالیات خانه‌های خالی قرار می‌گیرد. برای ثبت ملک خود، ابتدا وارد سامانه ملی املاک و اسکان شوید و مراحل زیر را انجام دهید:

1. ورود به سامانه
   ابتدا وارد سامانه ملی املاک و اسکان شوید و گزینه ورود به سامانه را انتخاب کنید. سپس شماره تلفن همراهی را وارد کنید که به نام خودتان ثبت شده است.
2. احراز هویت
   در مرحله بعد به سامانه احراز هویت هدایت می‌شوید. با وارد کردن کد ملی و کد تأیید پیامک‌ شده، هویت شما بررسی می‌شود.
3. تکمیل اطلاعات هویتی
   پس از ورود به پنل کاربری، اطلاعات هویتی مانند نام، نام خانوادگی، تاریخ تولد، وضعیت تأهل، شغل و سایر اطلاعات خواسته‌ شده را تکمیل و ذخیره کنید.
4. ثبت اعضای خانوار
   در صورتی‌که سرپرست خانوار هستید، اطلاعات اعضای خانواده را وارد کنید که وضعیت سکونت همه افراد مشخص شود.
5. تعیین وضعیت مالکیت
   در این مرحله باید مشخص کنید که مالک ملک هستید یا به عنوان مستأجر در آن سکونت دارید. سپس اطلاعات مربوط به مالکیت یا اقامت را ثبت کنید.
6. ثبت اطلاعات ملک
   اکنون اطلاعات کامل واحد مسکونی مانند استان، شهر، آدرس، کد پستی، متراژ، سال ساخت، طبقه، شماره واحد و سایر مشخصات ملک را وارد کنید.
7. بررسی و ثبت نهایی
   در پایان، اطلاعات وارد شده را یک بار دیگر بررسی کنید. اگر همه اطلاعات صحیح بود، ثبت نهایی را انجام دهید که اقامتگاه شما در سامانه ثبت شود.

مدارک و اطلاعات مورد نیاز

برای اینکه فرآیند ثبت اطلاعات بدون مشکل انجام شود، بهتر است این موارد را از قبل آماده داشته باشید:

• شماره تلفن همراه به نام مالک یا سرپرست خانوار
• کد ملی
• اطلاعات سند مالکیت
• کد پستی ملک
• مشخصات کامل واحد مسکونی
• شناسه یکی از قبوض خدماتی ملک

استعلام مالیات خانه های خالی

قبل از هر اقدامی، بهتر است وضعیت مالیاتی ملک خود را بررسی کنید. اگر خانه شما در فهرست املاک مشمول مالیات قرار گرفته باشد، می‌توانید با مراجعه به سامانه my.tax.gov.ir و ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی، مبلغ مالیات را مشاهده کنید. اگر قبلاً در سامانه ثبت‌نام کرده‌اید، کافی است وارد حساب کاربری خود شوید؛ در غیر این صورت، ابتدا اطلاعاتتان را ثبت و رمز عبور دریافت کنید. هنگام ورود نیز یک کد ۶ رقمی به شماره موبایل ثبت‌ شده در سامانه برای شما ارسال می‌شود. پس از ورود، در صورت مشمول بودن ملک، میزان بدهی مالیاتی نمایش داده خواهد شد و می‌توانید برای پرداخت آن اقدام کنید. 

تفاوت مالیات خانه های خالی با مالیات اجاره و مالیات خانه های لوکس

مالیات خانه های خالی زمانی مطرح می‌شود که یک واحد مسکونی بدون استفاده باقی بماند و شرایط قانونی لازم برای شناسایی به عنوان خانه خالی را داشته باشد. اما مالیات اجاره به درآمدی مربوط است که مالک از اجاره دادن ملک به دست می‌آورد. مالیات خانه‌های لوکس هم بر اساس ارزش بالای ملک تعیین می‌شود و ارتباطی با خالی بودن یا نبودن آن ندارد.

برای اینکه تفاوت این سه نوع مالیات را بهتر متوجه شوید، جدول زیر می‌تواند راهنمای مناسبی باشد:

اشتباهات رایج درباره مالیات خانه های خالی

بخش زیادی از مشکلات مالکان درباره مالیات و جریمه خانه‌های خالی، به دلیل ناآگاهی از قوانین یا ثبت نکردن صحیح اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان ایجاد می‌شود. بسیاری از افراد تصور می‌کنند خالی بودن یک خانه به‌تنهایی باعث پرداخت مالیات می‌شود، در حالی که شناسایی خانه به عنوان ملک خالی شرایط مشخصی دارد. در ادامه، مهم‌ترین اشتباهاتی که باعث ایجاد مالیات یا جریمه خانه های خالی برای مالکان است را بررسی می‌کنیم.

• ثبت نکردن اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان: اطلاعات ناقص ممکن است باعث شناسایی اشتباه ملک به عنوان خانه خالی شود.
• تصور اینکه هر خانه بدون سکنه مشمول مالیات است: هر ملک خالی، طبق قانون مشمول مالیات نمی‌شود و شرایط مشخصی برای آن وجود دارد.
• به‌روزرسانی نکردن محل سکونت: تغییر آدرس یا وضعیت استفاده از ملک باید در سامانه ثبت شود.
• نادیده گرفتن پیامک‌ها و اطلاعیه‌های مالیاتی: بی‌توجهی به اعلامیه‌ها ممکن است فرصت اعتراض را محدود کند.
• بی‌اطلاعی از معافیت‌ها: برخی املاک طبق قانون شرایط معافیت مالیات خانه های خالی را دارند.

ثبت دقیق اطلاعات و پیگیری وضعیت ملک، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات مالیاتی و پرداخت هزینه‌های غیر ضروری است.

متن کامل قانون مالیات بر خانه های خالی

مبنای قانونی اخذ مالیات بر خانه های خالی در ایران، ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است. بر اساس این ماده:

«واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور خالی تشخیص داده شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره خواهند بود.»

به زبان ساده، اگر خانه‌ای در یکی از شهرهای مشمول قرار داشته باشد و اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان نشان دهد که ملک برای مدت مقرر خالی مانده است، از سال دوم خالی بودن، مالک باید مالیات خانه خالی را پرداخت کند. این مالیات بر اساس مالیات بر درآمد اجاره محاسبه می‌شود و با ادامه‌دار شدن خالی ماندن ملک، میزان آن هم افزایش پیدا می‌کند.

یادگیری مالیات، از خانه‌های خالی تا تصمیم‌های مالی صحیح

قوانین مالیاتی هر سال تغییرات جدیدی پیدا می‌کنند و آشنایی با جزئیات آن‌ها برای حسابداران، مدیران مالی و صاحبان کسب‌وکار اهمیت زیادی دارد. در دوره آموزش حسابداری مالیاتی آکادمی مجتبی خسروی یاد می‌گیرید چگونه قوانین مالیاتی را به‌صورت کاربردی در محیط کار اجرا کنید، اظهارنامه‌ها را اصولی تنظیم کنید و با موضوعاتی مثل مالیات عملکرد، مالیات بر ارزش افزوده، سامانه مؤدیان و هزینه‌های قابل قبول مالیاتی آشنا می‌شوید.

اگر می‌خواهید دانش مالیاتی خود را از سطح تئوری فراتر ببرید و مهارت‌هایی یاد بگیرید که در بازار کار قابل استفاده باشد، این دوره می‌تواند مسیر یادگیری شما را هدفمندتر کند.

جمع‌بندی

مالیات خانه های خالی در سال ۱۴۰۵، یکی از ابزارهای مهم سیاست‌گذاری در بازار مسکن ایران، از جمله اقداماتی است که منجر به تمایل مالکان به اجاره واحدهای مسکونی یا تجاری می‌شود. همین موضوع باعث می‌شود همه افرادی که توانایی خرید خانه ندارند، بتوانند واحد مسکونی مناسبی را اجاره کنند. به نظر شما، با توجه به شرایط بازار مسکن، قانون مالیات خانه های خالی ۱۴۰۵ می‌تواند به کاهش احتکار ملک و بهبود وضعیت مستاجران منجر شود؟ نظرات و تجربیات خود را در بخش کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

سوالات متداول