انواع مالیات بر درآمد املاک کدامند؟ نحوه محاسبه، معافیت‌ها، جرائم

آیا تاکنون برایتان پیش آمده که از اجاره دادن ملک، فروش ساختمان یا انتقال سرقفلی درآمد داشته باشید اما ندانید چه مالیاتی به شما تعلق می‌گیرد؟ بسیاری از مالکان تصور می‌کنند داشتن ملک فقط یک سرمایه‌گذاری است، اما زمانی که از ملک درآمد ایجاد شود، موضوع مالیات هم مطرح می‌شود. در این مقاله از آکادمی مجتبی خسروی، با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات و معافیت‌های مالیاتی آن آشنا می‌شویم.

مالیات املاک و مستغلات چیست و انواع آن کدامند؟

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، مالیاتی است که همه اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی باید بابت املاک و مستغلات خود پرداخت کنند. اگر از ملک خود درآمد دارید، دیر یا زود با مالیات بر درآمد املاک روبه‌رو می‌شوید. فرقی نمی‌کند درآمد شما از اجاره باشد، ملک خود را بفروشید، سرقفلی واگذار کنید یا ساختمانی را بسازید و به فروش برسانید؛ هر کدام قانون و نحوۀ محاسبه مخصوص خود را دارد.

بیشتر بخوانید: انواع مالیات بر درآمد

اگر این تفاوت‌ها را بدانید، هم تکلیف مالیاتی خود را راحت‌تر انجام می‌دهید و هم احتمال پرداخت جریمه یا از دست دادن معافیت‌های قانونی کمتر می‌شود. در جدول زیر می‌توانید مهم‌ترین انواع مالیات املاک را با نحوۀ محاسبه آن مشاهده کنید:

مالیات بر درآمد اجاره

در میان انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیات اجاره یکی از رایج‌ترین مواردی است که بیشتر مالکان با آن سروکار دارند. هر زمان ملکی را در ازای دریافت اجاره‌بها در اختیار شخص دیگری قرار دهید، درآمد حاصل از آن، مشمول مالیات بر درآمد اجاره است. البته قانون همه مبلغ اجاره را مبنای مالیات قرار نمی‌دهد و مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ابتدا ۲۵ درصد از اجاره بابت هزینه‌های نگهداری، استهلاک و تعهدهای مالک کسر می‌شود و فقط ۷۵ درصد باقی‌مانده مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

نکته: اگر قرارداد اجاره ارائه نشود یا مبلغ درج‌ شده در قرارداد کمتر از حد تعیین‌ شده باشد، سازمان امور مالیاتی می‌تواند اجاره ملک را بر اساس جدول اجاره املاک مشابه محاسبه کند. به همین دلیل، تنظیم قرارداد صحیح و ثبت اطلاعات آن از همان ابتدا خیال شما را از نظر مالیاتی راحت‌تر می‌کند.

نحوۀ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره

اگر بدانید نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک چگونه انجام می‌شود، بخش زیادی از ابهام‌های مربوط به مالیات بر درآمد املاک برطرف خواهد شد. خوشبختانه قانون، روش مشخصی برای این موضوع در نظر گرفته است و با چند مرحله ساده می‌توانید مبنای محاسبه مالیات را به دست آورید.

بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ابتدا کل مبلغ اجاره سالانه، اعم از اجاره نقدی و غیرنقدی، محاسبه می‌شود. سپس ۲۵ درصد از این مبلغ بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود و ۷۵ درصد باقی‌مانده به عنوان مالیات اجاره ملک در نظر گرفته خواهد شد.

به بیان ساده‌تر، مالیات بر کل اجاره دریافتی محاسبه نمی‌شود؛ بلکه فقط ۷۵ درصد آن مبنای محاسبه است.

فرمول محاسبه مالیات اجاره به شکل زیر است:

درآمد مشمول مالیات = مبلغ کل اجاره دریافتی سالانه × ۷۵ درصد

پس از مشخص شدن درآمد مشمول مالیات:

• اشخاص حقیقی مالیات خود را بر اساس نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم پرداخت می‌کنند.
• اشخاص حقوقی مالیات را با نرخ ثابت ۲۵ درصد پرداخت می‌کنند.

مالیات نقل و انتقال املاک

اگر قصد فروش یا انتقال ملک خود را دارید، یکی از مواردی که باید قبل از انجام معامله به آن توجه کنید، مالیات نقل و انتقال املاک است. این مالیات زمانی ایجاد می‌شود که مالکیت یک ملک از شخصی به شخص دیگر منتقل شود و معمولاً پرداخت آن بر عهده فروشنده است.

بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی ملک و با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است. نکته مهم این است که مبلغ واقعی فروش ملک، مبنای محاسبه این مالیات نیست؛ بلکه ارزش معاملاتی تعیین‌ شده توسط کمیسیون تقویم املاک، ملاک قرار می‌گیرد. به همین دلیل ممکن است مبلغی که در قرارداد فروش نوشته شده با مبلغی که برای محاسبه مالیات استفاده می‌شود، متفاوت باشد.

نحوۀ محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک باید ارزش معاملاتی ملک را در نرخ قانونی ضرب کنید. فرمول محاسبه به شرح زیر است:

مالیات نقل و انتقال = ارزش معاملاتی ملک × ۵٪

برای مثال، اگر ارزش معاملاتی یک ملک طبق مقررات ۵ میلیارد ریال تعیین شده باشد:
۵ میلیارد ریال × ۵٪ = ۲۵۰ میلیون ریال
بنابراین مالیات نقل و انتقال این ملک بر اساس ارزش معاملاتی، ۲۵۰ میلیون ریال خواهد بود.

مالیات سرقفلی و حق واگذاری محل

مالیات سرقفلی یکی دیگر از انواع مالیات بر درآمد املاک است که بیشتر در املاک تجاری مطرح می‌شود. اگر صاحب حق سرقفلی، این حق را به شخص دیگری واگذار کند، این انتقال می‌تواند مشمول مالیات شود.

سرقفلی در واقع حقی است که به واسطه فعالیت تجاری، موقعیت ملک یا توافق قانونی برای استفاده از یک محل تجاری ایجاد می‌شود. به همین دلیل، انتقال آن مانند انتقال یک دارایی ارزشمند، دارای آثار مالیاتی است. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال حق واگذاری محل با نرخ ۲ درصد از وجوه دریافتی مشمول مالیات است.

نحوۀ محاسبه مالیات سرقفلی

محاسبه مالیات سرقفلی نسبت به مالیات اجاره یا فروش ملک ساده‌تر است. فرمول محاسبه به شکل زیر است:

مالیات سرقفلی = مبلغ دریافتی بابت انتقال سرقفلی × ۲٪

برای مثال اگر صاحب یک مغازه، سرقفلی خود را به مبلغ ۱۰ میلیارد ریال واگذار کند:
۱۰ میلیارد ریال × ۲٪ = ۲۰۰ میلیون ریال
در این حالت، مالیات سرقفلی ۲۰۰ میلیون ریال خواهد بود.

توجه داشته باشید که اگر قصد انتقال سرقفلی یا حق واگذاری محل را دارید، بهتر است قبل از انجام معامله، وضعیت مالیاتی آن را بررسی کنید. این کار کمک می‌کند هزینه‌های پیش‌بینی‌ نشده و مشکلات بعدی برای شما ایجاد نشود.

مالیات ساخت و فروش املاک

اگر در حوزه ساخت‌وساز فعالیت می‌کنید، فقط هزینه‌های ساخت و فروش ساختمان اهمیت ندارد؛ موضوع مالیات هم یکی از بخش‌هایی است که باید از ابتدا برای آن برنامه‌ریزی کنید. مالیات خرید و فروش ملک مربوط به درآمدی است که اشخاص حقیقی یا حقوقی از ساخت و فروش ساختمان به دست می‌آورند.

بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی حاصل از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، طبق مقررات مالیات بر درآمد محاسبه می‌شود. این مالیات بیشتر در زمان فروش اولین واحد یا واحدهای ساخته‌شده مطرح می‌شود و نحوه محاسبه آن با توجه به نوع سازنده و شرایط فعالیت متفاوت است.

در حالت کلی:

• سازندگان حقیقی مانند بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان، مالیات را بر اساس درآمد حاصل از ساخت و فروش پرداخت می‌کنند.
• اشخاص حقوقی مانند شرکت‌های ساختمانی، طبق مقررات مالیاتی مربوط به اشخاص حقوقی مالیات خود را محاسبه می‌کنند.

همچنین در اولین انتقال ساختمان‌های مشمول ماده ۷۷، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مالیات علی‌الحساب با نرخ ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال دریافت می‌شود و مالیات قطعی پس از رسیدگی مالیاتی مشخص خواهد شد.

نحوۀ محاسبه مالیات ساخت و فروش املاک

نحوه محاسبه مالیات ساخت و فروش ملک به شرایط سازنده و نوع فعالیت بستگی دارد. به‌طور کلی:

درآمد مشمول مالیات = درآمد حاصل از فروش ساختمان – هزینه‌های قابل قبول ساخت

پس از تعیین درآمد مشمول مالیات، نرخ مالیاتی مربوط اعمال می‌شود.

برای سازندگان حقیقی، مالیات طبق مقررات مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی محاسبه می‌شود و برای اشخاص حقوقی، نرخ مالیات طبق مقررات مربوط به اشخاص حقوقی خواهد بود. به همین دلیل، ثبت دقیق هزینه‌های ساخت، نگهداری اسناد خرید مصالح و قراردادها اهمیت زیادی دارد؛ زیرا این مدارک در تعیین درآمد واقعی و جلوگیری از پرداخت مالیات اضافی نقش مهمی دارند.

مالیات خانه های خالی

مالیات خانه‌های خالی یکی دیگر از موضوع‌های مهم در حوزه مالیات املاک است که با هدف افزایش عرضه مسکن و جلوگیری از نگهداری طولانی‌مدت واحدهای بدون استفاده اجرا شده است. بر اساس قانون، هر خانه‌ای صرفاً به دلیل خالی بودن مشمول مالیات نمی‌شود. برای اینکه یک ملک مشمول مالیات خانه‌های خالی شود، باید شرایط قانونی مشخص شده زیر را داشته باشد:

• ملک در شهری با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر قرار داشته باشد.
• ملک، محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
• از زمان صدور گواهی پایان کار ساختمان مدت مشخصی گذشته باشد.
• ملک در سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد.
• شرایط قانونی مربوط به مدت خالی بودن ملک وجود داشته باشد.

بنابراین اگر ملکی برای مدت کوتاهی خالی باشد یا شرایط قانونی لازم را نداشته باشد، صرفاً خالی بودن آن باعث ایجاد مالیات نمی‌شود.

نحوۀ محاسبه مالیات خانه‌های خالی

محاسبه مالیات خانه‌های خالی بر اساس ارزش اجاره ملک و مدت زمان خالی بودن آن انجام می‌شود. به‌صورت کلی، مراحل محاسبه عبارت است از:

1. تعیین ارزش اجاره ماهانه ملک بر اساس مقررات سازمان امور مالیاتی
2. محاسبه درآمد مشمول مالیات پس از اعمال کسرهای قانونی
3. اعمال نرخ‌های مالیاتی مربوط
4. افزایش مبلغ مالیات با توجه به تعداد سال‌های خالی ماندن ملک

نکته مهم این است که ثبت صحیح اطلاعات سکونتی و ملکی در سامانه املاک و اسکان، نقش مهمی در جلوگیری از ایجاد مالیات اشتباه دارد. اگر اطلاعات ملک شما تغییر کرده است، بهتر است آن را در سریع‌ترین زمان اصلاح کنید.

معافیت مالیات بر درآمد املاک

یکی دیگر از معافیت‌های مهم، مربوط به اشخاصی است که هیچ درآمدی به‌جز اجاره ملک ندارند. بر اساس ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم و احکام مالیاتی قانون بودجه سال ۱۴۰۵، این افراد تا سقف ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون ریال درآمد مشمول مالیات در سال، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند. اگر درآمد سالانه از این سقف بیشتر باشد، فقط مازاد بر مبلغ معافیت مطابق مقررات مشمول مالیات خواهد شد.

البته برای استفاده از معافیت مالیات املاک، مالک باید واقعاً فاقد هرگونه درآمد مشمول مالیات دیگری باشد و اطلاعات و تکالیف مالیاتی خود را مطابق دستورالعمل‌های سازمان امور مالیاتی کشور به‌درستی ثبت و ارائه کند.

چه کسانی از انواع مالیات بر درآمد املاک معاف هستند؟

بر اساس مواد ۵۳، ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، در بعضی شرایط مالک یا مستأجر از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف می‌شود. مهم‌ترین موارد معافیت عبارت‌اند از:

• اگر ملک در اختیار پدر، مادر، همسر، فرزندان، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک باشد، مالیات بر درآمد اجاره به آن تعلق نمی‌گیرد.
• واحدهایی که به‌صورت رایگان در اختیار اشخاص حقوقی قرار می‌گیرند، مشمول مالیات بر اجاره نخواهند بود.
• اگر ملکی به‌صورت رایگان در اختیار وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شهرداری‌ها، دهیاری‌ها یا دستگاه‌هایی که بودجه آن‌ها از دولت تأمین می‌شود قرار گرفته باشد، درآمد اجاره‌ای برای آن در نظر گرفته نمی‌شود.
• در صورتی که مالک قبلی بعد از فروش ملک و با توافق خریدار، حداکثر تا ۶ ماه در همان ملک سکونت داشته باشد، خریدار جدید بابت این مدت مشمول مالیات بر اجاره نخواهد شد.
• اگر مالک در ملک دیگری مستأجر باشد، مبلغ اجاره‌ای که بابت محل سکونت خود پرداخت می‌کند از درآمد اجاره او کسر شده و به همان میزان از مالیات معاف می‌شود.
• درآمد اجاره مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه واحد استیجاری دارند، در صورتی که الگوی مصرف مسکن اعلام‌ شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی رعایت شود، از مالیات معاف خواهد بود.
• واحدهای مسکونی با زیربنای مفید کمتر از ۱۵۰ متر مربع در تهران و کمتر از ۲۰۰ متر مربع در سایر شهرها، مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمی‌شوند.
• همچنین اگر تنها درآمد یک شخص حقیقی، اجاره ملک باشد و درآمد دیگری نداشته باشد، می‌تواند از معافیت مالیاتی مربوط به درآمد اجاره استفاده کند.

شناخت این معافیت‌ها کمک می‌کند قبل از محاسبه مالیات، وضعیت ملک و شرایط مالک بررسی شود که در صورت وجود شرایط قانونی، مالیات اضافی پرداخت نشود.

جرائم مالیات بر درآمد املاک

اگر برای پرداخت مالیات بر درآمد املاک اقدام نکنید یا همکاری لازم را با سازمان امور مالیاتی نداشته باشید، مشمول جریمه‌های مالیاتی خواهید شد. طبق قانون، در صورتی که مالک در زمان مقرر اظهارنامه مالیاتی خود را به سازمان ارائه نکند، جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مالیات اجاره برای او در نظر گرفته می‌شود.

در صورت تأخیر در پرداخت مالیات نیز بابت هر ماه دیرکرد باید ۵.۲ درصد از مبلغ مالیات به‌عنوان جریمه پرداخت شود. همچنین اگر کارشناسان سازمان امور مالیاتی در اظهارنامه شما تخلف یا مغایرتی تشخیص دهند، علاوه بر اصل مالیات، جریمه‌ای معادل همان مبلغ مالیات (یک برابر آن) نیز برایتان لحاظ خواهد شد. 

مالیات املاک را اصولی یاد بگیرید؛ از قانون تا محاسبه و اجرا 

قوانین مربوط به مالیات بر درآمد املاک فقط به دانستن چند فرمول ساده محدود نمی‌شود. شناخت ماده‌های قانونی، نحوۀ محاسبه درآمد مشمول مالیات، تشخیص معافیت‌ها و آشنایی با تکالیف مالیاتی به شما کمک می‌کند تصمیم‌های دقیق‌تری بگیرید و از هزینه‌های اضافی ناشی از اشتباهات مالیاتی جلوگیری کنید.

اگر در حوزه حسابداری فعالیت می‌کنید یا می‌خواهید مهارت‌های مالیاتی خود را توسعه دهید، یادگیری اصولی حسابداری مالیاتی می‌تواند مسیر حرفه‌ای شما را هموارتر کند. در دوره حسابداری مالیاتی آکادمی مجتبی خسروی، مفاهیم مهم مالیاتی از پایه تا مباحث کاربردی مثل نحوۀ رسیدگی مالیاتی، قوانین مالیات‌های مستقیم، تنظیم اظهارنامه و محاسبه مالیات آموزش داده می‌شود که بتوانید مسائل مالیاتی را با دید تخصصی‌تری بررسی کنید.

جمع‌بندی

مالیات بر درآمد املاک، یکی از مهم‌ترین بخش‌های قانون مالیات‌های مستقیم است و فقط به مالیات اجاره محدود نمی‌شود. مالیات نقل و انتقال املاک، مالیات سرقفلی، مالیات ساخت و فروش ساختمان و مالیات خانه‌های خالی هم هر کدام قوانین، نرخ‌ها و معافیت‌های مخصوص خود را دارند. به نظر شما، کدام بخش از مالیات بر درآمد املاک برای مؤدیان بیشترین ابهام را ایجاد می‌کند؟ نظرات و تجربیات خود را در کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید. 

سوالات متداول